정비사업조합과 공사도급계약 해지
정비사업조합의 사업 시행을 위해 체결하는 용역계약 중 시공자와의 공사도급계약 등 ‘도급계약’의 경우 계약 종료 전 계약의 해지 여부가 문제됩니다. 이 때 도급계약서의 내용에 따라 당사자 일방의 귀책으로 인해 계약서 내용에 따른 ‘계약의 해제’를 하는 경우 해제 이후의 정산 문제는 계약서의 내용대로 해야 합니다(당사자 일방의 귀책사유로 인해 계약을 해지하는 경우 기성고율에 따른 대금의 지급 외 별도의 손해배상은 없는 것이 보통). 만약 상대방의 귀책사유가 없음에도 불구하고 계약을 해지(해제)하는 경우, 그리고 상대방의 귀책이 있다고 생각해 당사자 일방이 계약 해지(해제)를 통보했으나 법원으로부터 귀책사유가 없다고 판단되는 경우에는 기성고율에 따른 용역비 정산 외 손해배상의 문제가 남습니다.
정비사업조합이 시공사를 교체하는 이유
주된 사유는 공사비, 사업비 지원, 금융비용 지원 등 사업조건에 대해 이견이 발생한 후, 쌍방 신뢰관계가 사실상 파탄이 났기 때문입니다. 둔촌주공 재건축정비사업조합의 공사 현장에서 공사가 중단된 것도 조합이 시공사와 체결한 공사비 증액이 무효라고 주장하면서 이를 다투는 소를 제기하였기 때문입니다. 최근에는 아파트 브랜드명을 이유로 한 도급계약의 해제가 빈번해지고 있습니다. 대형건 설사들은 브랜드 가치를 높이기 위해 ‘디에이치’, ‘아크로’, ‘푸르지오써밋’, ‘르엘’ 등 하이엔드(최고급) 브랜드를 잇달아 도입한 바 있는데, 서울 비강남권 또는 지방에 위치한 정비사업 조합도 향후 집값 상승을 고려하여 하이엔드 브랜드를 적용할 것을 각 건설사에게 요청하였고, 공사비 상승 및 브랜드 남발 등을 고려한 건설사들이 이를 거절하자, 시공사를 교체한 것이 대표적입니다.
정비사업조합의 공사도급계약 해제로 인한 분쟁
보전처분 단계와 본안소송 단계로 구분됩니다. 정비사업조합이 사업조건 등 이견을 이유로 건설사와의 공사도급계약을 해제하는 경우, 위 사업장에서의 시공자 지위를 유지하려는 건설사들은 우선 보전처분 단계에서, 계약해지 통보의 효력을 정지하는 가처분 및 새로운 시공자의 선정을 금지하는 가처분을 제기합니다.
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가처분 |
계약해지통보 효력정지가처분, 시공자 선정절차금지가처분(시공사측), 사업부지 인도단행가처분(조합측) |
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가압류 |
부동산가압류, 신탁계약 해지에 따른 소유권이전등기청구권 가압류(시공사측) |
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본안소송 |
시공사 지위확인, 손해배상(시공사측) |
이와 반대로 정비사업조합은 건설사가 점유하고 있는 사업부지를 되찾기 위해 사업부지의 인도 단행가처분을 제기합니다. 한편, 건설사가 해당 사업장에서 더 이상 시공을 할 것을 포기 하는 경우, 정비사업조합의 일방적인 해제로 인한 손해배상채권을 보전할 목적에서 부동산 가압류나 채권가압류(예금채권 가압류, 신탁계약 해지에 따른 소유권이전등기청구권 가압류 등) 등을 제기합니다. 이후 건설사들은 시공사지위확인 소송 또는 손해배상 소송 등 본안소송을 제기하는데, 시공사지위확인의 소송에서는 주로 확인의 이익이 있는지 여부, 해제통지의 적법성 등이 문제 되며, 손해배상 소송에서는 손해배상의 범위가 문제됩니다.
계약해지통보 효력정지 및 시공자 선정절차금지 가처분
건설사들이 계약해지통보의 효력을 다투는 경우, 해지통보의 효력을 정지하고, 새로운 시 공자 선정절차의 금지를 구하는 가처분을 제기 합니다. 위 건설사들의 주장이 이유 있다고 판단하는 경우, 법원은 통상 “1. 채권자들과 채무자 사이의 시공자지위 확인 청구사건의 본안판결 확정시까지, 가. 채무자가 2021. *. *. 별지1 목록 기재 회사들로 구성된 컨소시엄 (공동수급체)에게 A주택재개발정비사업에 관한 2015. *. *자 공사도급계약에 대하여 한 계 약해제의 효력을 정지하고, 나. 별지1 목록 기재 회사들로 구성된 컨소시엄(공동수급체)이 A 주택재개발정비사업의 도시 및 주거환경정비법에 따른 시공자 지위에 있음을 임시로 정하며, 다. 채무자는 A주택재개발정비사업에 관한 시공자 선정 입찰절차(이사회 의결, 대의원회 의결, 총회 의결, 시공사 선정 및 계약 체결 등 새로운 시공자 선정 및 공사도급계약 체결을 위한 모든 절차를 포함한다) 및 그 유찰시의 재입찰절차 또는 수의계약 절차를 진행하여서는 아니 된다.”라는 결정을 합니다.
피보전권리
계약해지통보 효력정지 및 시공자 선정절차금지 가처분 사건에서 피보전권리는 본안소송 의 소송물인 ‘시공사 지위 확인’ 청구권입니다.
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민법 제673조(완성전의 도급인의 해제권)
수급인이 일을 완성하기 전에는
도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. |
기존 시공사가 시공사 지위를 유지하고 있는지 여부는 결국 정비사업조합이 행한 계약 해제 통지가 적법, 유효한지 여부에 달려 있습니다. 위와 같은 가처분 사건에서는 주로 공사도급계약에서 정한 해제 사유 가 존재하는지, 만약 해제 사유가 존재하지 않더라도 민법 제673조에 따른 해제권 행사가 적법한지 여부 등이 심리됩니다.
개별 공사도급계약에서 정한 해제 사유가 발생하였는지 여부는 개개 사건별로 달라집니다.
정비사업조합과 시공사 사이에 체결된 공사도급계약에 대하여 민법 제673조에 따른 임의해제권 행사가 가능한지 여부에 대해, ‘위 계약은 단순한 도급계약과 달리 사업경비 대여나 분양업무의 수행 등을 비롯하여 재건축사업 시행과 관련된 복잡한 법률관계를 정하고 있어 도급에 관한 민법 제673조가 곧바로 적용될 수는 없다’는 견해가 있습니다.
정비사업 조합의 공사도급계약이 사업부지 내에 관할 지방자치단체장으로부터 인가받은 아파트 및 부 대복리시설을 건축하는 것을 주된 목적으로 하는 점에 비추어 볼 때, 정비사업조합과 시공사 사이에 체결된 공사도급계약에 대해서도 민법 제673조가 적용됩니다.
공사도급계약서 상에 별도로 약정 해제, 해지 사유 및 절차, 정산, 손해배상책임 등을 규정하였다면, 위 공사도급계약상의 규정은 상대방의 채무불이행이 있는 경우, 그로 인 한 계약해제 및 손해배상책임 등을 규정하고 있는데 반하여, 민법 제673조는 상대방의 채무 불이행과 관계없이 수급인이 일을 완성하기 전에 도급인으로 하여금 수급인이 입은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있도록 하는 규정입니다. 당사자 사이에 별도로 약정 해제, 해지 사유를 정하였다고 하더라도 민법 제673조의 적용이 배제되지 않습니다.